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民法典在身边——物权编

来源:必威体育最新版下载
2020-08-25 08:52

  物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,物权法律制度调整因物的归属和利用而产生的民事关系,民法典物权编按照党中央提出的完善产权保护制度,健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求,进一步完善了物权制度,主要包括:完善业主的建筑物区分所有权制度、完善房屋续期规定、释放经营权流转限制、新设居住权相关规定、修改抵押财产转让条款等方面。此次修改与新增为鼓励业主参与自治,维护业主合理共同权益,提升交易效率,保障交易安全,优化营商环境,增进民生福祉产生了积极作用。 

  1.甲为乙小区的业主。某日,甲提出不再使用小区共有物业,也不再承担共有物业的维护费用,是否可行?

  该案例涉及业主对小区共有部分的权利和义务的内容。根据民法典第二百七十三条规定:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 

  本案中,乙小区的所有业主对于小区共有物业享有权利、承担义务。甲作为业主,不得以不使用小区共有物业为由,不承担对共有物业的维护费用。 

  2.甲小区物业公司无法及时提供约定的服务,业主想解聘现有物业公司,但又不知道需要通过多少业主同意才能实现?

  该案例主要涉及由业主共同决定的事项以及表决规则的内容。根据民法典第二百七十八条规定:对于选聘、解聘物业服务者等一般事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,最后经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 

  本案中,甲小区业主解聘物业公司,属于业主共同决定的一般事项,需要2/3小区总面积的业主+2/3的小区业主人数”参与表决,其表决通过需要超过参与会议“1/2小区总面积的业主+1/2的小区业主人数”同意,即“1/3小区总面积的业主+1/3的小区业主人数”以上同意就能解聘物业公司。 

  3.甲小区业主与物业公司,就小区电梯的广告收益究竟归谁所有发生争议,物业公司认为电梯的广告收入系自己管理运营所得,业主认为电梯属于业主共有部分,其收入应归业主共同所有,该如何判定?

  该案例涉及业主共有部分产生收入的归属内容,系物权编新增规定。根据民法典第二百八十二条规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。 

  本案中,甲小区的电梯属于区分所有建筑物的共有部分(还包括通道、楼梯、大堂等),系甲小区业主共有,如果共有部分发生收益,在扣除甲小区物业公司合理管理成本以及必要的利润之后,对于其余部分应当归全体业主所有。 

  4.某日,乙小区的业委会发现业主甲在自己家中进行违章搭建,业委会是否有权对甲进行处理?

  本案例涉及业主大会与业主委员会职责的内容。根据民法典第二百八十六条第二款规定:业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。 

  在本案中,乙小区的业委会对于甲在自己家中进行违章搭建的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求甲停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。 

  5.甲乙系夫妻关系,丈夫甲买房借钱,妻子乙未在借据上签名,但房产证上注明是夫妻共有,出借人能否向妻子乙主张还款?

  该案例涉及因共有产生的债权债务承担规则的内容。根据民法典第三百零七条规定:因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。 

  本案中,现房产证上注明是甲乙夫妻共有,属于夫妻共有的不动产,因该房子产生的债务,除非法律另有规定或者有证据证明出借人知道甲乙夫妻二人不具有连带债权债务关系,否则,甲乙夫妻承担连带债务,出借人有权向妻子乙主张还款。 

  6.疫情期间,甲因资金链断裂,欲以房子抵押给银行获得贷款,但不知道房子占用的土地是否应一并抵押?

  该案例涉及建筑物和相应的建设用地使用权一并抵押规则的内容。根据民法典第三百九十七条规定:以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。该规定在于强调房地一体主义,避免在抵押权设置上的纠纷。 

  本案中,根据物权编确立的房地产交易中“房随地走”与“地随房走”的双向统一原则,甲欲将房产抵押给银行获得贷款时,其房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权应同时一并抵押。 

   

  作者:佛山市律师行业民法典宣讲团杨小菁